PEMBANGUNAN apartemen di DKI Jakarta dan sekitarnya yang demikian pesat belakangan ini memberi tambahan pasokan ruang apartemen yang amat besar. Diperkirakan sejak tahun 2000 sampai dengan tahun 2006 akan tersedia tambahan sekitar 25.000 unit baru, dari harga jual Rp 200 jutaan per unit sampai yang harganya miliaran rupiah per unit untuk ukuran yang sama. Penjualan apartemen lumayan baik, seiring menurunnya tingkat bunga deposito yang sudah mendekati angka 6 persen per tahun.
Di sisi lain, persediaan unit apartemen yang dibangun sejak tahun lalu, yang berjumlah puluhan ribu, masih banyak yang kosong alias belum berpenghuni meskipun telah terjual. Begitu juga yang masih belum terjual, jumlahnya masih dalam ribuan di Jakarta ini.
Masyarakat Indonesia pada umumnya dan Jakarta khususnya mempunyai perilaku dalam berinvestasi, yakni mengikuti tren yang terjadi dalam masyarakat di sekelilingnya. Strategi pemasaran pebisnis apartemen sangat menarik. Ada yang menampilkan artis kondang di hotel berbintang lima, ada yang menyajikan program promosi yang meringankan cara pembayaran. Ini semua pada akhirnya memberi stimulan baru untuk membeli apartemen.
Beberapa alasan untuk membeli apartemen, di antaranya pertama, spekulasi membeli sebelum launching di lokasi dipengaruhi beberapa hal, misalnya faktor fengsui untuk lantai dan nomor berangka delapan atau berhadapan dengan arah timur dan aspek potongan harga yang menarik. Pada saat launching dan sesudahnya, ada calon pembeli yang berminat, harganya sudah berbeda, sehingga keuntungan yang diharapkan dapat terwujud. Dengan modal uang muka sebagai tanda jadi, dibelinya beberapa unit yang lokasinya bagus, kemudian dijual kembali dengan meraih keuntungan puluhan juta rupiah.
Kedua, investasi jangka panjang. Harga sewa unit apartemen lebih tinggi dari harga sewa rumah, dengan harga jual atau beli yang sama. Dengan investasi Rp 700 juta di sebuah rumah akan menghasilkan uang sewa sebesar Rp 15 juta sampai Rp 25 juta per tahun. Dengan uang yang sama, jika dibelikan apartemen akan menerima uang sewa Rp 50 juta sampai Rp 75 juta per tahun. Tingkat pengembalian rumah paling tinggi 3,5 persen, dan apartemen bisa mencapai lebih dari 10 persen sehingga masih jauh di bawah tingkat deposito.
Berinvestasi jangka panjang di apartemen, jangan mengharapkan akan mendapat keuntungan seperti membeli rumah/tanah, yang dapat naik harganya secara berlipat ganda.
Ada beberapa tips yang dapat menjadi acuan memilih apartemen sebagai investasi.
* Pertama, tanyakan terlebih dulu kelengkapan surat izin yang layak untuk berdirinya sebuah apartemen, seperti Blok Plan, Izin Pendahuluan, IMB, sertifikat atas tanah (hak guna bangunan/HGB), dan bank yang memberi kredit untuk pembangunan apartemen, biasanya akan memberi juga KPA. Jangan sampai pengembangnya berspekulasi membangun apartemen dengan uang dari konsumennya.
Apabila belum terjual dalam jumlah tertentu akan mempengaruhi pembangunan apartemen tersebut atau pembangunannya berhenti di tengah jalan. Akibatnya, uang muka cicilan yang telah diterima akan sulit ditarik kembali. Jangan sampai membeli apartemen dengan status kepemilikan tanah yang tidak jelas atau bukan HGB agar status kepemilikan unit apartemen yang dibeli tidak tersangkut masalah.
* Kedua, pengalaman pengembang dan tingkat kepercayaan untuk menyelesaikan pembangunan apartemennya. Dapat disaksikan sampai sekarang, kerangka apartemen di Menara Gading Tujuh di Kelapa Gading dan apartemen di Jalan Gajah Mada (eks Tjandra Naya) yang tak kunjung diselesaikan oleh pengembangnya.
Konsumen yang telah membayar uang muka untuk pembelian unit di sana tidak tahu bagaimana caranya agar uangnya dapat kembali. Atau sampai kapan pembangunannya akan diselesaikan oleh pengembangnya. Begitu juga dengan pengalaman pengembang, sangat menentukan kualitas bangunan dari apartemen tersebut, terutama daerah basah seperti kamar mandi, toilet, dan dapur yang sering mengalami kebocoran sehingga mengganggu kenyamanan bagi penghuni yang ada di bawahnya.
* Ketiga, lokasi. Pada umumnya yang tinggal di apartemen adalah orang asing, seperti Jepang, Korea, Australia, dan lainnya. Letak tempat kerja dan tempat mereka berkumpul untuk bersosialisasi ikut mempengaruhi lokasi yang akan mereka tinggali.
Oleh karena itu, lokasi yang dekat dengan pusat bisnis lebih diminati. Begitu juga dengan akses keluar masuk dari dan ke lingkungan apartemen sangat mempengaruhi para penghuni untuk tinggal lebih lama di sana. Setiap bangsa mempunyai anggaran untuk biaya sewa apartemennya.
Bangsa Amerika, Eropa, Australia, dan Jepang mempunyai anggaran uang sewa lebih tinggi daripada bangsa Korea, Singapura, dan Hongkong meski mempunyai jabatan yang sama di Jakarta. Carilah lokasi favorit dari masing-masing bangsa sesuai budget investasi yang akan dilakukan.
* Keempat, fasilitas yang tersedia, baik dalam jenis maupun ukurannya. Fasilitas yang lebih diperhatikan ialah fasilitas olahraga, seperti berapa jumlah lapangan tenis indoor atau outdoor yang tersedia, restoran dan kafe, ukuran kolam renang olimpik atau setengah olimpik, fasilitas club house, jumlah parkir penghuni dan tamu, taman, jumlah dan merek lift, serta ketersediaan lift-mempengaruhi waktu menunggu lift pada saat naik atau turun. Perlu diketahui merek lift, waktu pemakaian lift, dan kerusakan yang akan dialaminya.
Listrik emergency yang disediakan juga perlu diketahui apakah memenuhi kebutuhan listrik bagi operasi apartemen secara normal dan berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk mengoperasikan gensetnya apabila listrik PLN mendadak padam.
* Kelima, luas ruangan. Lebih baik membeli unit apartemen yang mempunyai dua atau tiga kamar tidur karena para penyewa orang asing kebanyakan membawa keluarganya. Lantai yang menjadi pilihan di atas lantai delapan karena suara bising dari luar dan nyamuk berkurang. Tipe studio atau satu kamar biasanya lebih sedikit peminatnya karena dapat bersaing dengan kamar hotel yang harganya relatif sama, tetapi pelayanan lebih baik.
* Keenam, pengelolaan atau properti manajemen dari apartemen sangat mempengaruhi pelayanan yang diberikan kepada penghuni maupun tamunya. Pengelolaan apartemen dapat juga memakai jasa pengelola hotel, seperti Mercure, Aston, dan lainnya. Pengelolaan ini mempengaruhi umur dari alat yang dipakai, kualitas kebersihan, keamanan, dan kenyamanan selama tinggal di apartemen tersebut.
* Ketujuh, apabila pembelian unit apartemen untuk disewakan, pilihlah lokasi yang disukai para pekerja asing. Biasanya para pekerja asing lebih senang berkumpul dengan sesama bangsanya di apartemen yang sama. Misalnya, apartemen Kintamani lebih banyak dihuni orang Korea. Di Pondok Indah, umumnya bangsa Jepang, begitu juga di Menteng, lebih banyak bangsa Eropa dan Amerika. Tingkat disiplin dari setiap bangsa berlainan satu sama lain. Biasanya bangsa Korea tidak sebersih warga dari Eropa dan Amerika dalam menggunakan barang yang ada. Kelebihannya, bangsa Korea tidak terlalu cerewet dengan kondisi barang yang ada di dalam unit tersebut.
* Kedelapan, dana yang dibutuhkan. Selain untuk membeli unit apartemen, harus pula disediakan dana untuk mengisi ruangan interior, yang sesuai dengan selera penghuninya. Perlu juga ditanyakan kepada para pengembang, jenis interior apa yang disediakan pengembang, seperti lemari pakaian, kitchen set, kompor, air conditioning, dan lainnya sehingga tidak perlu mengeluarkan modal lebih besar. Untuk penyewaan unit apartemen dalam kondisi full furnish, para penyewa hanya membawa koper pakaian saja.
Suwito Santoso Konsultan Properti
Filed under: curhat | Leave a comment »
"Sekedar Info" 