Pengalaman menjadi “Pengamat & Investor Properti”

Sekedar berbagi… info

Pengalaman menjadi “Pengamat & Investor Properti”

Properti dan Real Estate

Baik PROPERTI dan REAL ESTATE sebenarnya menunjuk kepada satu pemahaman yg sama dan secara sederhana bisa disebut juga sebagai BANGUNAN.

BANGUNAN disini merujuk kepada “segala bentuk bangunan fisik baik yg berupa permanen, semi permanen ataupun sementara, beserta bumi dimana dia berdiri sampai dengan kedalaman tidak terhingga” (kalau langit/udara diatasnya apakah termasuk hak BANGUNAN tsb, untuk sementara penulis belum bisa menjawab, mungkin di lain waktu)

PROPERTI pada awalnya merujuk dari kata aslinya dalam Bahasa Inggris yaitu PROPERTY sebenarnya lebih mengarah ke aspek legal/hukum berupa hak dan kepemilikan atas suatu bangunan.

REAL ESTATE berasal dari serapan Bahasa Inggris dalam kata yg persis sama, yg sebenarnya jg merupakan kata serapan yg pada mulanya bersumber dari Bahasa Spanyol. REAL = royal = kerajaan, ESTATE = tanah (pertanian/kebun). sehingga bisa diartikan sebagai suatu kawasan tanah yg dikuasai oleh raja,bangsawan, dan landlord (tuan tanah pada jaman feodal diabad pertengahan) atau yg dikuasai oleh para konglomerat, orang kaya dan rakyat jelata pada umumnya walaupun dalam porsi yg sangat timpang dan kecil (di jaman industri dan jaman informasi saat ini)

jadi jelas disini baik kata properti dan real estate merujuk kepada pengertian yg sama yaitu bangunan (baik berupa hak kepemilikannya beserta tanah dimana dia berdiri).

namun akhir akhir ini telah terjadi pergeseran makna (yg sebenarnya tidak berarti negatif), properti lebih mengarah kepada suatu bangunan single atau masif , misal 1 unit rumah sederhana tipe 36, atau sebuah rumah mewah seorang konglomerat dengan halaman seluas berhektar hektar dan harga puluhan milyar rupiah, atau 1 unit ruko, atau 1 building setinggi 30 lantai, atau 1 komplex mall atau 1 komplex hotel dsb. arti properti lebih mengarah kepada suatu bangunan yg lebih banyak/dominan (baik dari segi harga atau volumenya) komposisi bangunannya itu sendiri dibanding tanahnya.

sedangkan real estate lebih diartikan suatu kompleks bangunan yg memiliki lanskap (tanah dan lingkungannya : taman, jalan, saluran air) dengan kompiosisi yg dominan, contoh praktis istilah ini apabila kita menyebut 1 kata real estate orang awam kebanyakan akan membayangkan suatu kawasan perumahan yg luas dan indah, contoh idealnya adalah karya karya kompleks kota mandiri begawan real estate indonesia Ir. Ciputra

Pengalaman Pribadi

sy jg msh dlm taraf bljar trus, apa yg tlah dcapai slama ini bkn proses instan, dr tdk ngrti sm skali bisnis properti mulai januari 2005 sd skrg (mid 2008) brarti sdh 3 thn, jd mrupakan suatu prjalanan pmbelajaran yg ckp mlelahkan tp jg sngt mnyenangkan. Sy jg bnyk bljar dr Robert T Kiyosaki melalui : buku Rich Dad’s, artikel di internet & CashFlow101 games. smua sngt membantu pmahaman tp sayang dsna tdk ada step by step untuk membimbing jd expert di property selain itu msih ada beda kultur bkn? shingga kt harus kreatif menyesuaikan dgn kondisi di Indonesia.

sbnarnya apa yg telah sy capai ini kombinasi dr proses belajar trutama scara self learning : blajar sndri, learning by doing , jngn prnh takut dlm menimba ilmu, baca buku & artikel internet, training, seminar, workshop, mentoring, dll & paling penting action sbnyak mungkin.

klo mau blajar komplit jgn dr broker properti aja, tp dri smua pihak yg trlibat didalamnya :
1. real estate developer = bgmn mengembangkan lahan kosong jadi “permata yg berkilau”
2. arsitek = bgmn mendesain yg efisien, dg bahan trjangkau
3. kontraktor = bgmn membangun sesuai rencana & tepat anggaran+waktu
4. konsultan = bgmn memberi advis profesional agar proyek lancar
5. broker property = bgmn memasarkan properti & hasilkan uang cepat
6. notaris = bgmn proses jual beli, pengikatan perjanjian dll
7. ptugas bank = bgmn proses KPR & dapatkan pendanaan
8. birokrasi = bgmn perijinan didapat
9. investor = bgmn dapat dana cepat & tanpa jaminan
10. ptugas pajak = dpt insentif pajak

paling pnting yaitu tekad & keyakinan bahwa properti adalah bisnis yg mrupakan hidup mati kt, sleep eat dream with property, jd involvementnya total commited. apapun akan kt lakukan agar berhasil di bisnis ini. ada 2 cerita favorit sy tentang total komitmen ini :
1. Burning The Bridge, Jendral Xiang Yu (232–202 SM)
mrupakan jendral jaman epic Sam Kok/The Three Kingdoms, pd suatu ktika stlah menyeberangi sungai yg sngt luas brsama seluruh pasukannya, mengetahui trnyt musuh sdh menunggu dgn jumlah yg jauh lebih banyak, dia memerintahkan untuk membakar satu2nya jembatan yg tadi dpakai untuk menyeberang shingga sluruh pasukannya sadar cuma ada 1 pilihan memenangkan prtempuran ato mati krn sdh tdk ada jalan untuk melarikan diri. sejarah mencatat jenderal ini selalu mencatat kemenangan telak karena strategi2 jitunya.

2. Burning the Ship, Hernan Cortes (1485–December 2, 1547)
pnakluk peradaban Aztecs & mengalahkan ratusan ribu pasukan Indian dgn bbrp ratus pasukan sj. stlh mendarat di Meksiko sgera Cortes memerintahkan membakar sluruh kapal layar mrk & berjanji bhw pasukannya tdk akan kmbali ke Spanyol sblum misi mrk mncari emas trcapai. slanjutnya sjarah mncatat kberhasilannya mlakukkan sluruh Meksiko .

menurut sy ada brp thpan agar sukses berbisnis :
1. survive (krn kt msih dlm thp bljr & buta akan dunia tsb), thp ini adalah masa kritis krn brdsarkan statistik 80% bisnis yg baru drintis akan gagal total di thn prtma & sisa yg 20% itu akan trsaring lg & pd akhir th k-5 yg tinggal brtahan skitar 5% yg & biasanya yg tersisaadalah bisnis yg kelak akan sukses krn tlah melewati ujian five years syndrome. bs dkatakan jg pd saat ini kt dlm thp membuat pondasi / sdg mnabur bnih ksuksesan

2. development, stlh kt paham bisnis tsb, menguasai A to Z smp ke detil2nya, ini saat untuk mlambungkan bisnis mnuju ke puncak karier ibarat “mngendarai mobil dgn gigi 7”. manuver bisnis apapun akan smkin mudah pd thp ini krn : organisasi, finansial & pngalaman krj sdh ckp makan asam garam shingga mkin tdk ragu lg dlm mngambil peluang2 yg ada &brakrobat scara finansial krn pd thp ini leverage value tlh smakin kuat. istilah di tahap ini adalah membangun rumah smp siap huni / saat memanen buah yg tlh kt pelihara

3. comfort, bisnis sdh mncapai tingkat kdewasaan, profit stabil & besar, cashflow lancar, planggan loyal banyak, merk sdh terkenal, bisnis dikuasai sepenuhnya, organisasi solid. tp ada bahaya klo tdk diremajakan bisnis akan mnjadi mnua & mnurun produktifitasnya, harus ada rejunevation klau ingin ttp kinclong. bs dkatakan ini adalah tahap menikmati krn rumah yg kt bangun dgn susah payah tlh jadi tinggal ongkang ongkang kaki mengamati buah buah yg akan dipanen rutin. istilah kontemporernya saat ini adalah Financial Freedom, krn tnp anda perlu terlibat secara fisik & hadir ditengah tengahnya bisnis tiap bulan akan mengalirkan uang ke pundi pundi anda

pengetahuan yg didapat ini jngn cukup puas dgn sekedar tahu saja, tp sgra terlibat didalamnya, istilahnya take action soon. kembali ke apa yg tlah sy lakukan bbrp thn yg lalu, stlah tahu tujuan sy sgra sy melakukan tindakan untuk mencapainya. dlm hal ini dgn tanpa modal sama sekali (modal setor Rp 0,0 secara finansial, tp bargainnya dgn membawa intangiable assets) sy bkrja sama dgn teman ibu yg kbetulan memiliki tanah kosong seluas 2.700m2 yg sdh menggangur selama 10 tahun lebih & tidak tahu mau diapakan. singkat kata kt melakukan krjsama, dia setor modal tanah senilai kurang lebih senilai Rp 600jt, sy setor intangiable assets brupa : knowledge, sistem & SDM dimana secara finansial sy akan dpt kpemilikan saham sekian persen (pdhal setoran uang riilnya=Rp 0,0) . sbelum proyek dimulai yaitu ktika msih direncanakan kbetulan ada seorang sahabat yg datang ke rumah & melihat print out desain yg masih berupa feasibility study, dia sngt minat & segera sy beri harga spesial & boleh pilih paling depan (menjual value, ide, angan2, bahkan saat masih berupa desain print out & lahan belum diapakan masih berupa kebun yg lebat) selanjutnya dia bayar lunas DP nya sebesar Rp 20jt & dgn uang inilah proyek tsb sy danai (kbetulan pd saat itu sy baru gagal total di bisnis sebelumnya modal habis sama sekali hasil dr krjsama dg bbrp teman). slanjutnya proyek brjalan ckp lancar stlah dibangun 2 rumah contoh (salah satunya sdh laku) mulai ada calon2 pembeli yg minat & pd akhirnya bnyk yg beli. saat itu perijinan blm diurus sm sekali krn tdk ada alokasi dana, badan usaha belum ada, karyawan perusahaan itu baru 1 yaitu saya sendiri, mulai dr cari bahan bangunan, mengawasi pekerja lapangan, pasang iklan, menerima tlp calon pembeli, membayar tagihan2 & yg paling memusingkan adalah mencari dana tambahan krn pembangunan fisik 2 unit rumah itu butuh uang sekitar 50jt pdhal dana yg sdh dipegang baru 20jt, blm lagi pengeluaran lain2 yg harus disisihkan, skrg sy masi sering senyum2 sndiri trnyta ko bisa melewati masa yg gila & kritis tsb .

slanjutnya walau ada bnyk kekurangan krn sy sendiri tdk prnh tahu bgaimana mengelola bisnis properti / kerja di developer namun cuma bekal keberanian & keyakinan aja, proyek tsb berupa sebanyak 20 rumah T36 habis dlm waktu setahun.

trnyata kenekatan ini kebablasan, sehingga waktu proyek pertama tsb baru berjalan pemasaran & laku separoh, stengah thn kmudian (mid 2005) ada saudara yg punya tanah didekat situ menawarkan tanah kosongnya seluas 4.000m2 jg untuk dikelola, stelah dihitung jadi 36 unit rumah sdrhana dgn tipe yg sama dgn proyek prtama td & laku juga habis setahun kemudian.

setelah punya pengalaman mengerjakan 2 proyek, sy mulai memberanikan “keluar” yaitu mencari lahan untuk dibangun jadi kompleks perumahan, akhirnya dpt lahan yg sngt strategis brupa sawah ditengah kota & tepat disebelahnya sdh ada perumahan yg paling favorit, tp berhubung keuntungan msi sebagian brupa dagangan rumah yg blm dibayar oleh bank & modal masih cekak tp disi lain mulai sdh ada pengalaman yg terbukti maka sy memberanikan diri mencari investor untuk mendanai & akhirnya dpt stlah presentasi ke puluhan orang yg sy tahu punya uang tidur berlebih.

akhirnya proyek ke3 tsb untuk prtama kalinya sy bs “beli lahan” sndiri sluas 6.000m2 sharga 800jt dgn “uang sndiri” yg sbnarnya uang tsb hasil kongsi dgn seorang tman yg pny modal untuk djadikan prumahan, dia adalah passive partner (pure investor) sdg sy adalah pihak plaksana lapangan (sy mulai bisa mengurus bdn usaha brupa PT komplit dgn semua perijinannya & mulai pny staf) proyek ini sy istilahkan sebagai Zero Equity Investment krn modal setor nol, tp dpt saham diproyek tsb.

selanjutnya proyek ke 4 sdh bisa beli tanah sendiri seluas 7000m2 & waktu launching 61 unit rumah tsb habis dlm waktu 5 hari pdhal masih brupa sawah & baru memberi uang tanda jadi ke pemilik tanahnya sbesar 5 juta rupiah yg akan dilunasi 9 bln kemudian akhirnya sy segera dpt mlunasi pmbelian tnhnya sbesar 700jt rp lebih hasil dr pembayaran smua DP user 4 bln kmudian, bnar2 tdk diduga

smpai saat ini (mid 2008) stlh 3 thn brjlan, sy sdh mngerjakan 4proyek & sdg mngelola 2 proyek lg yg dimulai tnp modal sesen pun, yaitu proyek yg ke5 brupa tanah luas 1,5 hektar yg akan jd sekitar 100 unit rmh sdrhana T36 & proyek ke6 brupa kompleks yg trdiri atas 12 unit ruko & 12 unit rmh semi mewah, kabar baiknya adalah proyek ke6 tdk akan dijual tp klo sdh jadi stahun lg akan djadikan aset yg bs djaminkan ke bank untuk mendapatkan kredit modal krja lebih besar dr KPR yg skrg, dmn stlh jd kira2 total senilai belasan milyar rp, dpt cashback bbrp milyar pd saat akad kredit & nyicil KPRnya dr hasil sewanya, lagi2 dgn teknik Zero Equity Investment td

nah dr track record sy td klo mas prhatikan sy bs crita pnjng lebar bisnis properti, dr segi investasi, market, legal, staffing, regulasi pemerintah dll krn sy blajar & mlakukan, eat, sleep and dream with property. sbaliknya klo sy ditanya : trading/kuliner tdk akan tahu, bkn krn tdk bs tp krn blm prnh involve.

memang betul sekali apa yg dikatakan oleh mentor anda, bahwa bisnis mesti dibesarkan dulu yg karena ada konsekuensi penting sbb :

BISNIS BESAR >>> OMZET BESAR >>> CASHFLOW BESAR >>> PROFIT BESAR >>> kemampuan mencicil KPR BESAR

mas eka, segala sesuatu itu tdk ada yg instan & selalu butuh proses untuk menjadi matang & berkelanjutan. tp klo anda memang sdh keburu “gatal” bermain properti, sy ada 2 cara agar biar bisa BODOL-in bank lewat KPR nya secepatnya, yaitu :

1. segera percepat pembukaan usaha anda, setting tempat, menu & standarasisai pelayanan >> urusan perijinan komplit (akta pendirian bada usaha, NPWP, SIUP, TDP, HO) >> buka Rekening Koran di bank >> jalankan mutasi rekening dr hasil pendapatan hariannya >> setelah 3 bulan ajukan permohonan KPR ke sebanyak mungkin bank.

pasti dgn kesibukan & ketekunan anda mengarungi masing masing pekerjaan itu, waktu tidak akan terasa berjalan lama karena anda pasti sdh terlibat dalam kesibukan & keenjoyan yg luar biasa dr bisnis yg sdg berjalan tsb.

2. kalo dr cara diatas masih tdk sabar & mengganggap kelamaan, cari aja seseorang yg bisa memberikan anda referensi kerja seolah2 anda telah menjadi pegawai tetap di perusahaan tsb dalam waktu minimal 5 thn & memiliki posisi yg cukup mapan dgn tingkat gaji yg cukup (besaran slip “gaji” yg diminta buat referensi ini harus cukup apabila dibandingkan dgn cicilan KPR yg akan anda ambil tsb)

misal anda akan ambil properti berupa ruko seharga Rp 500jt, dgn asumsi suku bunga KPR yg berlaku saat ini (Mei 2008, SBI=8,25%, KPR=10%) maka cicilan perbulan yg diminta bank adalah sekitar 5jt-an selama masa KPR 15 tahun, maka anda harus bisa mendapatkan referensi berupa Surat Keterangan Kerja sbg pegawai tetap & slip “gaji” sebesar 3x lipat cicilan KPR nya yaitu, slip gaji anda harus minimal tertulis 3x Rp 5jt = 15jt/bln

sdgkan DP yg rata2 20%, bisa anda “nihilkan” dgn cara melakukan mark up harga penawaran saat mengajukan KPR ke banknya. katakan dari harga dealnya yg Rp 500jt itu coba mark up harga pada saat ditawarkan ke bank untuk bisa didanai sebesar Rp 750jt. katakan anda sdg mujur, dan ternyata setelah bank mengappraisal properti tsb mereka nilainya ternyata sebesar Rp 700jt sehingga bank setuju untuk mencairkan sebesar 80% x Rp 700jt = Rp 560jt.

padahal anda harus melunasi pemilik ruko tsb cukup dgn Rp 500jt, sehingga anda akan mendapatkan cashback sebesar Rp 60jt gross (belum dipotong biaya2 : administrasi, provisi, asuransi jiwa & kebakaran, pajak dll) sehingga katakan anda akan mendapatkan sisa Rp 50jt nett.

skrg anda sdh memiliki sebuah ruko dgn skema kredit KPR (yg akan menjadi milik anda sepenuhmya kelak bila cicilan sdh lunas 100%) dan ada tambahan 50jt yg bisa anda pakai buat membeli barang modal & menambah modal kerja serta sebagian bisa disisihkan untuk persiapan mecicil pada bulan2 awal sat performa bisnis anda masih merangkak naik.

menggiurkan & mudah bukan???

yg sy sdh sharekan merupakan sekelumit dr pengalaman yg sdh sy praktekkan sejak bbrp tahun terakhir ini dimulai di awl 2005 dari sekedar “pengamat & spekulator properti amatir” (dgn beli-renovasi-jual rumah2 kecil kemudian dijual) menjadi di mid 2008 saat ini menjadi “professional investor” (sdh punya bbrp perusahaan yg berkaitan dgn properti : konsultan arsitektur, kontraktor & real estate developer = mulai dr perumahan sederhana RSS, RSH, middle luxury ada di 5 lokasi dgn sekitar 300 unit rumah yg sdh & sdgn dibangun), sedangkan semester ke-2 2008 ini sy sdg mempersiapkan memasuki ke fase 2 dari 4 fase investasi yg sdh sy rencanakan. dimana sy akan mulai berinvestasi yg lebih mengutamakan CASHFLOW dgn membangun : 12 unit ruko & 24 rooms guesthouse sebagai langkah awal sy untuk belajar masuk ke dunia hospitality (perhotelan) sy sngt menjanjian & akan menjadi “my next CASHCOW”

singkatnya sy masuk ke dunia properti ini karena melihat peluang yg sangat menggiurkan bermain di bidang ini dan ternyata “mudah” untuk mencapainya.

ada sayangnya dmn belum urut & sistematis krn ditampilkan sesuai dgn tanggapan di forum ini & masi pake bahasa pasaran biar mudah & akrab. sebenarnya ada banyak lagi yg sdg sy susun yg pada awalnya untuk kepentingan pribadi berupa : teori & applikasi investasi properti, regulasi2, artikel2 yg berkaitan, studi kasus, contoh transaksi, tools menilai kelayakan property, pendanaan proyek, pemasaran, gambar2 yg berkaitan dgn properti, index & glossary dll

sy kira kalo sdh jadi akan menjadi cukup menarik karena minimal ada 3 tingkatan pemain properti yg bisa memanfaatkannya :
1. property enduser (pemakai langsung properti = dibeli untuk dihuni sendiri)
2. property gambler (penjudi properti = spekulator)
3. property investor ( bisa memperoleh income dr dunia properti yg didapat baik berupa cashflow & capital gain)

sehingga langsung bisa dipraktekkan, minimal bisa beli properti untuk diri sendiri dgn transaksi win-win yg ciri2nya nurut sy kriterianya yaitu :
1. lokasi strategis
2. pada waktu transaksi = beli tanpa duit
3. justru dapat cashback = berupa kelebihan uang tunai
4. self financing = cicilannya dibayarkan oleh properti itu sendiri
5. waktu dijual untungnya riil = memperhitungkan “value leverage” sehingga diperoleh keuntungan karena faktor : inflasi + tax + deperesiasi + amortisasi + premium margin

Semoga menjadi inspirasi….

Sumber : priasejati http://forum.purdiechandra.net/showthread.php?t=175