Apartemen bisa menjadi investasi yang baik

Apartemen bisa menjadi investasi yang baik, dengan catatan pemilihannya benar dan karakter jenis investasi ini memang sesuai dengan kondisi investasi yang Anda cari. Nilai terbesar dari apartemen adalah bangunan dan fasilitas yang diberikan.

Berbeda dari rumah yang harga tanahnya cenderung terus naik, sementara nilai bangunan susut dari waktu ke waktu, nilai ‘naik’ yang Anda dapat harapkan melalui apartemen hanya melalui bangunannya. Karena itu, lokasi apartemen, kualitas konstruksi apartemen, dan jenis fasilitas yang tersedia, menjadi kunci penting untuk melihat apakah investasi di apartemen tersebut dapat menjadi baik. Bila ketiga hal di atas baik, nilai apartemen cenderung stabil, bahkan naik dari waktu ke waktu.

Hal lain yang kerap membuat investasi apartemen menarik adalah rental income (penghasilan yang didapatkan melalui uang sewa). Bila Anda tidak berniat menempati apartemen itu, Anda dapat menyewakannya, baik dalam kondisi kosong (unfurnished) ataupun terisi lengkap (furnished). Uang sewa biasanya Anda terima secara tahunan (terkadang sekaligus 2 tahun atau 3 tahun) dan diterima di muka. Apartemen yang baik (lokasi, kualitas bangunan dan penyediaan fasilitas) dapat memberikan rental income di kisaran 7%-9% per tahun. Bagaimana? Tertarik investasi apartemen? (f) Kunci sukses investasi apartemen, tidak hanya ditentukan oleh lokasi yang baik dan tingginya capital gain. Ada satu faktor yang sering dilupakan dan luput dari perhatian para investor apartemen.

“Banyak investor yang tidak menyadari pentingnya keberadaan pasar sewa di sekitar lokasi apartemen mereka,” kata Ali Tranghanda, Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch. “Pasar sewa merupakan sumber pendapatan jangka panjang. Stabilnya neraca investasi apartemen ditentukan oleh keberadaan pasar sewa.”

Menurutnya, tidak semua properti di lokasi premium memiliki pasar sewa. Ali memberi contoh kawasan CBD Sudirman, Jakarta. “Di sana harga jual unitnya terlalu tinggi, yakni berkisar Rp5 miliar, sehingga harga sewanya tidak terjangkau lagi oleh pasar. Jadi, pasar sewa di kawasan CBD Sudirman dipastikan hampir tidak ada,” ujarnya.

Ali memberi kriteria kawasan yang memiliki pasar sewa menjanjikan:

1. Dekat dengan kampus yang berdaya beli tinggi

2. Dekat dengan fasilitas kesehatan

3. Dekat dengan kawasan ekspatriat

4. Berada di dekat kawasan CBD.

Semakin berkurangnya lahan dan tingginya harga rumah di kawasan yang bagus, dan memiliki akses yang mudah tentu banyak orang akan berebutan untuk mendapatkan kemudahan ini, meski harus di bayar dengan mahal. Lokasi menjadi hal yang menjadikan suatu area premium dengan memberikan kemudahan dan penghematan waktu. Selain itu apartemen juga bias memberikan passive income cukup menarik. Anda mendapatkan apartemen yang menghasilkan keuntungan investasi terbesar – Return on Investment (ROI),

Berikut adalah tipsnya :
1. Lokasi nomor satu
Sama seperti pemilihan jenis properti lainnya, penentuan lokasi terbaik menjadi syarat utama memilih apartemen. Anda sebaiknya mencari lokasi yang berada di jalan kelas 1 (utama), karena tingkat kenaikan harga propertinya lebih tinggi bila dibanding dengan lokasi di jalan kelas 2 atau kelas 3. Lokasi nomor satu memiliki segala penunjang untuk percepatan proses pertumbuhan nilai property tersebut.

2. Pilih Beli Apartemen di kawasan pusat bisnis
Dari pemilihan lokasi terbaik ini, Anda akan memperbesar kemungkinan kenaikan harga property dengan kemudahan seperti akses terdekat dengan berbagai fasilitas umum seperti pusat perdagangan dan perkantoran, perbankan, sekolah, rumah sakit, pasar, hotel, terminal busway serta sarana hiburan. Intinya, semakin dekat akses hunian Anda ke tempat-tempat ini maka potensi kenaikan harganya dan nilai investasi makin tinggi.

3. Perhatikan fasilitas
Berbagai fasilitas umum ini juga sebaiknya dilengkapi dengan tersedianya mal. Karena keberadaan mal penting untuk menjamin tersedianya semua kebutuhan kita sebagai pemilik maupun bagi penghuni apartemen nantinya. Dalam satu mal, kita tak perlu jauh-jauh jika ingin berbelanja, makan, berolahraga, mengunjungi sarana bermain anak, hingga menonton film layar lebar.

4. Apartemen dikelola berpengalaman oleh manajemen terbaik
Cari tahu dan cermati pihak pengelola apartemennya, apakah memiliki reputasi terbaik. Anda bisa mengetahuinya dengan melihat jaringan yang dibangun oleh pihak tersebut. Pilih pengelola yang mempunyai jaringan internasional karena biasanya mereka mempunyai jaminan kesuksesan memasarkan apartemen dan menaikkan nilai investasi.

5. Pilihlah apartemen minimal 2 kamar tidur
Ketika ekspatriat berencana untuk tinggal menetap di apartemen, kebanyakan dari mereka akan menggunakan minimal dua kamar tidur. Karena mereka biasanya akan membawa keluarga ataupun relasi. Jadi jika Anda dapat menyediakan dua kamar tidur ini, nilai apartemen Anda akan lebih tinggi untuk diinvestasikan daripada apartemen dengan satu kamar tidur.

6. Pilih kawasan yang aman
Keamanan tentu nomor satu bagi anda, tempat tinggal yang aman dengan security system dan petugas tentu akan menjadikan anda lebih nyaman untuk menempatinya begitu pula dengan orang lain yang akan berlomba untuk menempati kawasan tersebut.

7. Perhatikan status tanah
Ini hal yang tidak bias lupakan status tanah di apartemen tersebut. Karena jika Anda lengah, Anda bisa saja mendapati lahan apartemen sedang dalam sengketa atau merupakan sewa lahan. Pastikan dokumen property tersebut tidak bermasalah (dalam agunan bank, sengketa dll), meminta bantuan notaris atau Pemerintahan setempat sebelum melakukan transaksi. Selamat berinvestasi.

Saat bunga deposito dan tabungan tidak menarik, investasi apartemen merupakan alternatif yang bagus. Kita bisa membelinya untuk dijual lagi atau disewakan. Ada beberapa hal yang perlu dicermati :

• Lokasi apartemen harus strategis, dekat dengan fasilitas umum, sarana hiburan, dan lain-lain, serta lingkungannya nyaman dan mudah diakses.

• Kenali pengembangnya. Semakin kredibel pengembang, semakin kecil resikonnya.

• Pilih apartemen yang dijual secara strata title atau hak milik, karena kekuatan hukumnya lebih baik bila terjadi persoalan dengan pengelola apartemen atau pengembang. Apartemen pun bisa dijual lagi, bukan hanya dipindahtangankan atau dialihsewakan saja.

• Pilih pengembang yang bertanggung jawab akan kelangsungan hidup apartemennya, dengan jaminan sewa tau menyediakan service apartment.

• Usahakan membeli kontan. Tidak sedikit pengembang memberi diskon kepada pembeli kontan.

• Investasi kondominium atau apartemen lebih menjanjikan daripada investasi yang lain. Prediksi bisnis itu disampaikan beberapa pakar properti menyingkapi tren investasi sepanjang 2012. Mereka mengatakan,  investasi kondominium berpotensi mendapatkan keuntungan 200 persen dan memiliki tingkat risiko paling kecil.
• “Investasi properti merupakan yang terbaik untuk saat ini, harganya tidak akan pernah turun tetapi justru naik dan naik terus,” kata Assosiate Director Research & Advisory PT Cushman & Wakefield Indonesia Arief Rahardjo di 1Park Residence Jakarta, (14/5).

  Arief menjelaskan investasi dibidang properti kondominium hanya memiliki risiko paling kecil yakni jika kondominiumnya tidak terbangun atau hold. “Tetapi, di Jakarta dan sekitarnya ini hanya segelintir developer yang meng-hold pembangunan apartemennya, bisa dihitung dengan jari,” tuturnya.

  Hal yang sama juga dikemukakan Evi Susanti, Senior Associate Director PT Leads Property Service Indonesia. Evi mengaku investasi kondominium beresiko kecil dari investasi saham, obligasi, atau deposito. Menurut Evi, tiap investor selalu bertanya apakah sebaiknya investasi kondominium untuk jangka panjang atau pendek. “Kami sebagai advisor akan mengatakan jika untuk investasi jangka pendek, si investor ada niatan tidak untuk menjualnya kembali atau kalau untuk jangka panjang apakah si investor ada niat untuk menyewakan apartemen yang dibelinya. Nilainya (baik sewa atau jual kembali) bisa berlipat-lipat,” jelas Evi.

  Dia mengaku benar jika faktor resiko paling menonjol dan merugikan dalam investasi kondominium adalah apartemen tak terbangun/ di-hold. “Tetapi paling hanya segelintir, tidak banyak developer yang menghentikan pembangunan apartemennya,” kata Evi. Menanggapi itu, Susan Pranata, corporate marketing director PT Intiland Development Tbk mengatakan pihaknya pernah menghentikan pembangunan suatu apartemen dimana konsumen sudah banyak yang mulai mencicil.

  Menurut Susan, yang terpenting adalah developer itu memiliki etika. “Maksudnya etika untuk mengembalikan uang yang sudah dibayarkan beserta bunganya,” kata Susan. Baginya, menghentikan pembangunan apartemen tidak selamanya jelek. “Pasti ada alasan-alasan mengapa developer menghentikan atau bahkan tidak jadi membangun apartemennya. Misalnya capital marketnya tidak bagus atau ternyata lokasinya tidak layak, dan lainnya,” tutur Susan.

  Olehkarenanya, investor memang harus memilah investasi kondominium seperti apa yang sesuai dan bisa memberikan return bagus. Senior Associate Director PT Leads Property Service Indonesia, Evi menjelaskan, ada beberapa tips dan trik untuk memilih kondominium yang tepat. Pertama, kata Evi, lokasinya harus strategis atau premium. Kemudian, jangan membeli kondominium milik developer yang memiliki unit diatas 500. “Mengapa?Karena jika ingin dijual kembali atau disewakan, Anda akan berhadapan dengan banyak kompetitor,” tuturnya.

  Tak kalah cerdiknya, tambah Evi, investor juga dapat membeli kondominium saat launching atau produk pertama kali dipasarkan (earlybird). “Saat itu potensi keuntungan sangat besar karena nilai belinya jauh lebih rendah dengan nilai jual kembalinya nanti, bisa untung sampai 80 persen,” kata Evi.

  Investasi kondominium juga tidak lepas dari kecerdikan developer dan tim marketingnya. “Developer harus mengerti target pasarnya, konsepnya harus berbeda dari kompetitor dan tim marketing yang bagus. Itu semua menunjang kesuksesan suatu kondominium karena yang banyak mendapatkan pertimbangan konsumen,” kata Lukas Bong, Ketua DPD Asosiasi Real Estate Broker Indonesia (AREBI) DKI Jakarta. Lukas menambahkan developer juga harus mengerti kondisi keuangan pangsa pasarnya. Harus dihitung betul cicilannya seperti apa, target kenaikan harganya 30-40 persen dan lainnya.

• Kemacetan dan gaya hidup modern belakangan ini membuat penjualan apartemen kian meningkat. Umumnya, orang membeli apartemen agar dapat tinggal dekat dari tempat beraktivitas, seperti kantor atau kampus.
• Berikut ini kelebihan dan kekurangan investasi apartemen yang dikutip dari buku “Menjadi Kaya Melalui Properti” tulisan Panangian Simanungkalit:
• Kelebihan
  Pertama, permintaan (demand) tinggi, terutama di area bisnis, kawasan pemukiman ekspatriat, dan lingkungan kampus. Kawasan pemukiman ekspatriat di Jakarta misalnya kawasan Kemang.
• Kedua, jangka waktu sewa menengah (2-3 tahun). Apartemen atau kondominium biasanya disewa untuk mendekatkan penyewa dengan lokasi kegiatannya, terutama lokasi kantor. Dengan demikian, jangka waktu sewanya rata-rata sekitar 2-3 tahun.
• Ketiga, risiko kekosongan rendah. Artinya, jika lokasi tersebut sudah nyaman sebagai tempat tinggal, biasanya penyewa akan terus menempati apartemen tersebut. Di lain pihak, calon penyewa pun berdatangan mencari unit-unit yang kosong untuk disewa. Salah satu faktor rendahnya risiko kekosongan apartemen adalah mulai terbiasanya masyarakat kita dengan budaya tinggal di hunian vertikal.
• Keempat, capital rate tinggi (7-10 persen). Dengan risiko kekosongan unit yang rendah, maka pendapatan yang datang dari sewa unit pun otomatis menjadi lancar. Hal ini tentu saja membuat Cap Rate tinggi, lebih tinggi dari rumah sewa atau rumah toko dan rumah kantor.
• Kekurangan
  Pertama, pemilik harus jeli memilih lokasi apartemen atau kondominium yang prospektif. Belakangan, banyak pengembang yang membangun apartemen jauh dari pusat kota atau pusat keramaian. Kawasan seperti ini umumnya tidak layak dijadikan lokasi apartemen, dan tentu saja tidak prospektif sebagai investasi.
• Kedua, pemilik harus memilih manajemen gedung yang baik. Banyak apartemen di kawasan prospektif CBD yang sepi penyewa karena dikelola manajemen gedung yang kurang baik.
• Manajemen gedung yang baik selalu memperhatikan faktor kenyamanan penghuni. Mereka juga memperhatikan perbaikan fasilitas umum, seperti kolam renang, lift, dan lain-lain.
• Bila mana kondisinya setara dalam segi prospek ke depan, tidak ada faktor eksternal seperti banjir, kemacetan, dll, sehingga kita dapat memilih secara “bebas”, maka bagi saya, urutan “prioritas” pemilihan jenis investasi adalah :
• 1. Tanah
• Kepemilikan tanah adalah salah satu jenis investasi yang memang menjanjikan return yang cukup positif. Harga kenaikan tanah tiap tahun meningkat di hampir semua kawasan di Indonesia. Rata-rata kenaikan harga tanah berkisar 20 – 25 % per tahun. Pada umumnya kepemilikan tanah akan hanya digunakan masyarakat sebagai jenis instrumen investasi jangka panjang karena sifatnya yang tidak liquid (tidak dapat bersifat cash/tunai kapanpun kita mau).
• Cara paling mudah untuk memulai investasi ini adalah membeli sebidang tanah (kavling) pada areal perumahan. Biasanya surat-surat legalitas, maupun aspek keekonomiannya cukup menjanjikan.
• (+) :
  Kenaikan harga (ROI) > 20% per tahun
  Tidak ada biaya maintenance/perawatan
  Resiko kepemilikan atas barang sangat rendah
• (-) :
  Jarang dapat digunakan sebagai instrumen pendapatan tambahan (disewakan)
• Dengan segala kelebihan dan kekurangannya, pemilihan investasi “tanah” saya letakkan sebagai pilihan utama untuk investasi jangka panjang, sesuai dengan prinsip low risk high return.
• 2. Rumah (Landed House)
• Kepemilikan unit rumah tinggal di atas tanah (Landed house) merupakan keinginan mayoritas orang. Sayangnya keterbatasan lokasi perumahan di pusat kota membuat sebagian orang harus membeli unit rumah di daerah pinggiran kota.
  Jenis imbal balik investasi yang diharapkan bila mana ingin berinvestasi di sektor perumahan ada dua, yaitu Capital Gain maupun Investment Yield.
• – Capital Gain
• Capital gain adalah return yang diperoleh dari hasil investasi kepemilikan unit barang setiap tahunnya. Artinya jika sebuah barang/tanah/rumah/apartemen, dll didiamkan begitu saja tetap akan menghasilkan kenaikan harga dikarenakan adanya permintaan. Rata-rata kenaikan harga rumah (Capital Gain) sebuah unit rumah berkisar antara 15 – 20% per tahun.
• – Investment Yield
• Investment yield adalah pendapatan tambahan yang diperoleh dengan memberdayakan barang/rumah/apartemen/dll untuk diutilize/dipergunakan sebagai instrument pendapatan tambahan, seperti disewakan/dikontrakkan dalam kurun waktu tertentu. Harga sebuah rumah sewa biasanya berkisar antara 5 – 7 % per tahun dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
• Kepemilikan bangunan biasanya akan mengakibatkan adanya biaya penyusutan (depresiasi), namun hal ini akan tertutupi dengan adanya kenaikan harga bahan bangunan (besi, semen, dll) pada unit bangunan baru sehingga unit bangunan lama harganya akan tetap stabil.
• (+) :
  Dapat dijadikan instrument investasi ataupun tempat tinggal
  Capital Gain : ± 20% per tahun
  Dapat digunakan sebagai unit tambahan penghasilan,Investment yield : 5-7 % per tahun
  Dapat direnovasi sesuai dengan keinginan pemilik
• (-) :
  Harus dialokasikan dana khusus untuk maintenance (perawatan rumah)
  Adanya resiko kepemilikan unit (biasanya dicover dengan asuransi)
• 3. Apartemen
• Tinggal di apartemen saat ini bukan lagi sekedar life style, melainkan sudah merupakan kebutuhan akan tempat tinggal yang dekat dengan lokasi kerja. Keterbatasan lahan mengakibatkan satu-satunya solusi adalah membuat hunian secara vertikal.
• Layaknya landed house, investasi di bidang hunian apartemen akan menghasilkan 2 jenis pendapatan, yaitu investment yield yang kurang lebih hampir sama dengan kepemilikan sebuah rumah, maupun capital gain sebesar 15 % per tahun, sedikit lebih rendah dari landed house karena tidak menikmati kenaikan harga tanah.
• Resiko terbesar dalam kepemilikan apartemen adalah ketiadaan tanah, sehingga bila bangunan kurang perawatan maka kenaikan harga unit apartemen akan sangat kecil bahkan stagnan, dikarenakan tidak ditopang oleh kenaikan harga tanah.
• Bila mana ingin dijadikan instrument investasi jangka panjang dengan harapan dapat menikmati investment yield dari harga sewa unit, usahakan sistem kontrak jangka panjang dapat diperoleh. Karena bila dalam kurun waktu tertentu tidak terdapat penyewa, maka sang pemilik harus membayar biaya tambahan maintenance yang cukup besar dengan kisaran Rp. 8000 – 12.000/m2 untuk apartemen kelas menengah.
• (+) :
  Dapat dijadikan instrument investasi ataupun tempat tinggal
  Capital Gain : ± 15% per tahun
  Investment yield : 5-7 % per tahun
  Biasanya dekat dengan lokasi kerja, dan memiliki fasilitas yang cukup lengkap
• (-) :
  Biaya perawatan cukup besar
  Tidak memiliki tanah (Hak Guna Bangunan – HGB)
  Tidak dapat direnovasi sesuka hati (biasanya hanya terbatas pada design interior)
• Namun apapun itu, kenaikan hasil investasi semua kembali lagi bergantung kepada hukum ekonomi Supply vs Demand, permintaan vs penawaran. Kepemilikan apartemen akan jauh lebih baik bila mana prospek apartemen tersebut sangat bagus sehingga permintaan tinggi, mengakibatkan harga melejit naik secara signifikan. Begitupun sebaliknya, harga tanah tidak akan memiliki porsi kenaikan yang cukup signifikan bila mana di daerah tersebut bukanlah daerah yang potensial untuk dijadikan daerah hunian atau lokasi usaha. Saran saya survey dahulu apakah apartemen, rumah, atau tanah yang akan dibeli memiliki prospek jangka panjang yang “menjanjikan” atau daerah tersebut malah akan stagnan dikarenakan faktor bencana alam seperti banjir, tanah longsor, dll ataupun faktor kemacetan yang parah sehingga orang tidak berkenan untuk berinvestasi di daerah tersebut.